• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈(20)

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  • 글쓴이 : 유재관 법무사
  • 01.09.28 09:34:27
  • 조회: 822
문) 1999년 4월1일 전세보증금 2,000만원에 건물주와 임대차계약을 체결하여 입주하고 그해 4월6일 주민등록(전입신고)을 마치고 현재까지 살고 있으나 확정일자는 받지 않았습니다. 그런데 위 건물에 임대차계약을 체결하기 전인 1998년 10월1일 은행에 1번 근저당권이 설정되어 있었고, 그 후 1999년 5월1일 다른 은행에 2번 근저당권이 설정되었습니다. 그 후 2번 근저당권자인 은행이 경매신청을 한 경우 임차인은 보호받을 수 있는지요? 그리고 가압류된 집을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받은 경우 그후 가압류권자가 본 안 소송에서 승소판결을 받아 위 주택을 경매하는 경우의 임차인의 법률상의 지위는 어떠한지요?



해설) 임차인이 입주와 전입신고는 하였으나 확정일자를 받지 아니한 경우는 주택임대차보호법시행령 제3조의 규정에 의하여 소액보증금중 일정액 즉 800만원(특별시, 광역시의 경우 1,200만원-개정내용은 후술)은 우선 변재받을 수 있으나 나머지는 받을 수 없습니다.

다만, 임대차계약에 확정일자를 받았다면 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 변재받을 권리가 있으므로 1순위 피담보액을 변재한 후 남는 금액에 대해서는 2순위 근저당권자보다 우선하여 임차보증금을 받을 수 있게 됩니다.



그리고 가압류, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고 이를 공사함으로써 제3자로 하여금 그 등기후에 권리를 취득하여도 경락인에 대항할 수 없음을 경고하는 데에 목적이 있으므로 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다.



확정일자를 갖추었어도 가압류(압류)권자보다 우선 변제를 받을 수 없고, 가압류(압류)권자와 임차인의 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다.

다만, 소액임차인인 경우에는 보증금 중의 일정액까지는 가압류(압류)권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 예컨대 주택의 경락대금이 8,000만원, 선 순위 가압류권자의 채권액이 6,000만원이고, 확정일자부 임차인의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류권자는 4,800만원(8,000×6/10), 임차인은 3,200만원(8,000×4/10)을 각 배당받게 됩니다.
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