• [부동산] 아파트 체납 관리비의 승계문제

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  • 글쓴이 : 김학환박사
  • 01.09.15 12:29:26
  • 조회: 1121
신규 아파트를 분양받아 입주하는 경우에는 그럴일이 없겠지만 기존의 아파트를 구하여 입주하는 경우에는 관리비 정산 등이 문제된다. 매매계약이나 임대차계약의 체결시 종전 점유자와의 사이에서 관리비 및 공과금 등의 정산에 관한 약정을 하고 그에 따라 정산을 하여 처리한다. 대부분은 목적물의 인도일을 기준으로 정산한다.

그러나 이러한 약정을 하지 않거나 경매 등으로 아파트를 구입하였기 때문에 전 소유자가 관리비를 연체한 경우에는 새로운 소유자 등이 이를 부담하여야 하는가가 문제된다. 경매로 아파트를 낙찰받은 경우에는 전소유자가 채무자이기 때문에 아파트 자체의 관리도 소홀할 뿐만 아니라 어떤 경우에는 장기 폐문, 부재로 인하여 관리비가 상당부분 연체되어 있는 경우도 적지 않다.

아파트 관리사무소나 아파트 입주자 대표회의 등에서는 새로운 소유자에게 전소유자의 체납된 관리비를 내라고 청구하며 이를 거부하는 경우에는 단전조치 등을 취하는 경우도 있다. 그러나 체납된 관리비를 누가 부담하여야 하는가에 대해서는 법에 명문의 규정으로 정한 바가 없다. 또한 관리비도 그 세부적 내용을 보면 여러 가지로 분류할 수 있기 때문에 이를 일율적으로 누가 부담하는 것이 타당하다고 단정하여 말하기도 어려운 실정이다. 판례도 이에 대해서는 입장이 분명하지 않다. 하급 심판례에 따르면 일반적으로 아파트의 전용부분에 대한 체납관리비는 승계, 부담시킬 수 없다고 판단하고 있다.

그러나 공용부분에 대한 관리비 승계여부는 그러하지 아니하다.
서울지법은 아파트입주자 대표회의가 아파트를 낙찰받아 입주한 정모씨를 상대로 “정씨가 소유권을 승계한 만큼 전 주인이 연체한 아파트 관리비 2백45만여원을 지급하라”며 낸 관리비 청구소송(2000나62420)에서 “정씨는 전 주인이 연체한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비 1백66만원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

즉 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률 제18조에 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대해서도 행사할 수 있다’고 규정하고 있는 취지는, 집합건물의 효율적 관리를 위한 것이므로 만일 어느 구분소유자가 공용부분 관리비를 지급하지 않고 구분 소유권을 다른 사람에게 처분하는 경우, 새 구분 소유자가 관리비를 부담하지 않는다면 결국 나머지 구분소유자들이 이를 분담하게 돼 집합건물의 필수적 부분인 공동부분에 대한 관리가 소홀해질 우려가 있으므로 법규정의 취지에 맞춰 집합건물 중 공용부분의 보존 및 관리를 위해 발생한 비용은 새 소유자에게 그대로 승계된다고 본 것이다.

그러나 대구지법은 B아파트 대표자 입주대표회의를 상대로 문모씨가 “아파트 전소유자의 체납관리비 3백11만여원을 부담하라는 것은 부당하다”며 다툰 채무부 존재 확인 청구소송(2000나15775)에서 원고 승소판결을 내렸다. 즉 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률 제18조의 규정 중 ‘공유자’는 ‘아파트 공용 부분에 대해 지분을 가진 공유자’를 의미하는 것이라며 입주자 대표회의는 공동주택과 부대시설 및 복리시설에 대한 관리업무를 수행하기 위해 입주자에 의해 조직된 자치적 관리기구일 뿐, 아파트 공용부분에 대해 지분을 가진 공유자로 볼 수 없어 원고에게 공용부분에 관한 관리비를 청구할 수 없다고 본 것이다.
이와 같이 판례의 입장도 상이하지만 우선 아파트의 매수인 등은 관리비 체납 여부를 사전에 살펴보고 이에 대비하는 수 밖에 없다.
예컨대 경매로 낙찰을 받는 경우에도 일단은 낙찰자가 파악된 체납 관리비를 부담하는 것을 감안하여 응찰하는 것이 바람직하다.
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