• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈?

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  • 글쓴이 : 유재관 법무사
  • 01.09.14 10:58:00
  • 조회: 838
문) 3인(갑, 을, 병의 지분은 각 1/3) 공동소유인 주택을 임차하였는데 임대차계약서를 작성할 때 병은 임대인에서 제외되고 갑과 을만을 임대인으로 하여 임대차 계약을 체결한 경우에도 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는지의 여부 및 임대인의 동의없는 전대차계약의 효력은?

해설) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정 하도록 규정하고 있고(민법 제265조), 위 사안에서 공유주택의 임대 행위는 공유물의 관리행위로 볼 수 있으므로 공유자 전체 지분의 과반수의 결의에 의하여 위 목적물을 임대차한 경우 주택임차권은 유효합니다(갑과 을의 지분의 합은 과반수인 1/2을 넘는 2/3이므로). 비록 “병”이 임대인에서 제외되었다고 하더라도 임대차계약은 유효한 것이며, 임차인은 병에 대하여도 당연히 임차권을 주장할 수 있습니다.

따라서 임차인은 비록 병이 제외된 상태에서 임대차계약이 체결되었어도 임대인들(갑, 을, 병)에게 적법한 임차권을 주장할 수 있고, 또한 당연히 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.
그리고 민법 제629조 제1항 및 제2항에 의하면 “임차인은 임대인이 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.

임차인이 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 그 타인(전차인)은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없습니다.
설문의 경우 전차인은 건물주의 동의없이 전대가 이루어진 경우이므로 원래의 임차인과 체결한 임대차관계(즉, 전대차계약)를 주장하지 못하고 퇴거해야만 합니다. 이는 전차인이 입주하고 주민등록을 마쳤다하더라도 마찬가지입니다.
임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 특히 전대차라고 하며, 이 경우의 계약당사자를 전대인(원계약의 임차인), 전차인이라고 합니다.
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