• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈?

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  • 글쓴이 : 유재관
  • 01.09.01 09:39:45
  • 조회: 757

문) 임대차계약이 만료되기 두달전에 집주인에게 임대차계약의 갱신의사가 없음을 내용증명으로 고지하였으나 집주인은 아파트가 팔리면 임차보증금을 내 줄 수 있다고 합니다. 그런데 시세보다 훨씬 높은 가격으로 아파트를 내놓은 상태라서 집을 보러 오는 사람도 없고, 잘 팔릴 것 같지 않습니다. 저는 이미 이사갈 집에 계약금 및 중도금도 지불해 놓은 상태인데 어떠한 구제방법이 있을까요? 만약 집주인이 임차보증금을 돌려주지 않으면 집주인을 상대로 손해에 따른 피해배상을 요구 할 수 있는지요?

해설) 임대인이 임대차계약기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻으로 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.
설문에서와 같이 임차인이 임대차계약의 갱신 의사가 없음을 명시적으로 임대인에게 통보한 경우는 그 임대차계약을 계약기간의 만료로 종료되는 것이 원칙입니다. 즉, 주택의 임차인이 계약만료전에(보통 1~2개월전)에 임대차계약기간 연장의사가 없음을 통보한 때에는 임대인은 임차인으로부터 임차목적물을 반환받음과 동시이행으로 임차보증금을 반환하여야 합니다.
그러나 종종 임대인은 차기의 임차인으로부터 임차보증금을 받지 아니하면 현재의 임차인에게 임차보증금을 반환할 수 없는 경우가 생기며 또는 집이 팔려야 임차보증금을 반환할 수 있는 경우가 있습니다. 물론 임차인은 임차보증금을 반환받지 않는 한 계약기간에 관계없이 게속 임차주택을 사용 수익할 수 있으나, 위의 경우처럼 이사를 해야할 경우라면 문제가 달라집니다.
먼저, 임차보증금을 반환받지 아니하더라도 이사를 가야할 경우라면 현재의 차권을 주택임대차보호법 제 3조의 3 “임차권등기명령”제도를 이용하여 임대인의 조력없이 임차권을 등기함으로써 주민등록과 함께 계속 거주하는 경우에 유지할 수 있는 대항력을 확보할 수 있습니다. 이때에도 그 주택임대차 계약서가 확정일자를 부여받지 아니한 것이라면 임차권등기 이전에 주민등록을 유지한 상태에서 확정일자를 받아야 합니다.
임차인은 주민등록과 거주의 요건을 갖추고 있을 때에는 제 3자로부터 임차권을 침해받지 아니할 대항력을 갖추게 되며, 확정일자를 받게 되면 그 일자 이후에 발생하는 각종 제한 물권보다 경매시에 우선배당을 받을 수 있어 전세권 설정등기에 버금하는 효력을 발휘할 수 있습니다. 그러나 임차보증금을 받지 아니하고는 이사를 할 수 없는 경우라면 임대인은 보증금반환채무의 이행지체로 인하여 임차인에게 발생한 손해가 있다면은 이를 배상하여야 할 책임이 있습니다.
강제적으로 임차보증금을 반환받기 위해서는 전세권설정등기가 된 경우에는 법원에 임의경매를 신청할 수 있으며, 그렇지 아니한 임차권일 경우에는 임차보증금 반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 강제경매를 신청하여 해당 재산으로부터 배당순위에 따라 임차보증금을 반환받을 수 있습니다.
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