• [부동산] 남편명의의 부동산에 대한 처의 계약 대리

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 01.08.17 14:20:57
  • 조회: 1090
부동산거래를 하다보면 본인과 계약을 하는 것이 아니라 경우에 따라서는 대리인과 계약을 하는 경우도 있다.
대리인과 한 계약이 본인에 대해서도 법률효과를 발생하려면 대리인에게 대리권이 있어야 한다.
미성년자의 부모와 같이 법률의 규정에 의하여 당연히 대리권이 있는 자도 있지만(법정대리인), 그런 경우가 아니면 보통 본인이 위임장을 교부해준다.
따라서 대리인과 계약을 하는 매수인 등은 위임장과 위임장이 진정한 것임을 입증할 수 있는 인감증명의 첨부 여부를 확인함으로써 대리인의 대리권 유무를 확인할 수 있다.

그런데 부부사이에서는 부부 일방이 타방을 대리하는 경우에도 위임장 등을 소지하지 않은채 구두로 위임받았다고 하면서 대리를 하는 경우가 있고, 그 상대방도 부부라는 말에 당연히 대리권이 있다고 믿고 계약을 체결하는 경우가 종종 있다. 물론 부부는 일상가사에 관해서는 상호 대리할 수 있는 대리권(일상가사대리권)이 있다.

그러나 부부사이의 일상가사대리권은 일상가사에 한하는 것이므로 부부일방 명의의 부동산에 관한 처분행위를 하는 경우에는 대리권이 인정될 수 없다. 물론 일상가사행위를 판단함에는 부부공동체의 사회적 지위·직업·재산·수입능력 등 현실적 생활상태뿐만 아니라, 그 부부의 생활장소인 지역사회의 관습, 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여야 하고, 일반적으로 일용품의 구입, 광열비, 교육비, 의료비, 자녀양육비 등의 지출에 관한 사무를 일상가사의 범위에 속하는 것으로 볼 수 있으며, 금전차용행위에 있어서는 일상적인 생활비로써 타당성이 있는 금액일 경우에 한하고, 통상적인 금전의 융자나 가옥의 임대차, 직업상의 사무 등은 일상가사의 범위를 벗어나는 것이다.
예컨대, 남편명의의 부동산에 대하여 처가 위임을 받지 않고 매매계약이나 임대차계약을 체결한 경우 본인인 남편이 이를 인정하지 않으면(추인) 남편에게 계약이행책임을 물을 수 없다.

다만 실제는 위임을 받지 않았는데도 처가 남편의 인감도장을 보관하고 있는 것을 이용하여 위임장을 작성하고 인감증명을 발급받아 소지하고 위임을 받았다고 속이고 계약을 체결하는 경우에는 상대방으로서는 외견상으로 볼 때는 대리권이 있다고 믿고 계약을 하게 된다.
그러나 벌써 이런 정도의 부부사이라면 정상적인 부부관계로 볼 수 없으며 대개는 파탄상태이거나 별거중이거나 이혼을 준비중인 경우가 대부분일 것이다.

따라서 남편명의의 부동산에 대하여 그 처가 대리로 계약을 하는 경우에는 상대방으로서는 위임장 및 인감증명만 보고 대리권이 있다고 믿어서는 안된다.
본인인 남편에게 전화나 구두로라도 위임을 한 것이 사실인지를 확인하고 계약을 체결하여야 한다. 이는 매매계약뿐만 아니라 전세나 임대차계약을 체결하는 경우도 마찬가지이다.
물론 일정한 경우에는 일상가사의 범위를 넘어 대리를 한 경우에도 표현대리가 인정되어 남편이 책임을 지는 경우도 있다. 표현대리란 대리인에게 실제 대리권은 없지만 외관상 볼때는 대리권이 있는 것 같은 특별한 사정이 있을 때 상대방을 보호하기 위하여 본인에게 책임을 지도록 하는 제도이다.
그러나 부부일방이 일상가사의 범위를 넘어 대리를 한 경우 표현대리가 인정되려면 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다.
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