• [부동산] ‘집’ 알고 삽시다! - 테마상가 투자시 유의사항

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  • 글쓴이 : 김학환 박사
  • 01.08.07 10:00:42
  • 조회: 770
수신금리가 4%대로 하락을 하면서 여유자금을 보유하고 있는 사람들은 1% 포인트라도 더 높은 금리를 제공해주는 곳을 찾아다니고 있다. 이제 안정적인 정기예금의 이자만을 가지고는 생활이 불가능한 시대에 들어왔고, 자금을 가지고 있는 사람들로 하여금 적극적인 투자처를 찾도록 강제하는 시대가 열린 것이다.
이런 분위기 하에서 최근 높은 임대수익을 노릴 수 있는 임대용부동산에 대한 투자열기가 매우 높게 형성되었다. 특히 월세용으로 인기가 높은 역세권의 소형아파트나 다세대주택 그리고 소형점포는 투자수요에 비례하여 매물도 많이 적어지고 가격도 상승하였다.

최근 임대보장·확정형 임대수익·등기분양 등의 조건을 내걸고 여유자금에 대한 투자처에 몰말라하고 있는 투자자들을 유혹하는 것 중에 하나가 테마상가 분양이다. 테마상가는 도심에 대형건물을 지어놓고 층별 또는 구역별로 아이템을 설정해 매장을 꾸며 상가전체에 어떤 특정의 주제로 통일시킨 상가를 말한다. 우리에게 잘 알려진 두타나 밀리오레 등은 패션을 주제로 대표적 테마상가이다.
테마상가에 대한 투자는 개별상가와는 달리 일정한 수준이상 분양이 되지 못하면 개장이 불가능하거나 최초의 계획과는 다른 결과를 초래할 수 있을 뿐만아니라 상권형성에 대한 검증도 되어있지 않기 때문에 문제가 발생할 소지를 항상 안고 있다. 따라서 시행사와 주변 상권을 잘 파악해야 하며, 시행사가 내건 조건이 계약서에 잘 반영되어 있는지를 꼼꼼히 확인하여야 한다.

테마상가 분양은 크게 ‘임대보장형’과 ‘등기분양’으로 나누어 볼 수 있다.
임대보장형은 가장 유행하는 방법으로 임차가 안 될 경우 미리 약정한 임대수익을 지급하거나 임차가 잘 되도록 시행사가 직접 관리해 주는 방식이다. 최근에는 월세관리와 수익보장을 병행하는 곳도 있으며, 문제가 발생할 경우 투자금의 두배를 되돌려 주는 임대보장책임확약서를 발급하는 곳도 있어 점점 시행사가 모든 위험을 감수하면서 관리까지 해주는 쪽으로 발전하고 있다.
임대보장형 태마상가의 투자자는 계약서 상에 보장의 내용이 설명과 동일한지를 반드시 확인하여야 한다. 또한 임대를 책임진다는 확약서를 사업주체가 아닌 분양대행사가 발급할 경우 법적 효력이 없다. 그외에 과연 상권이 기획의도에 어울릴 것인가에 대한 검토와 계약기간 이후에 갱신여부 등에 대하여도 계약당시 분명히 하여야 한다.

등기분양형은 상가나 토지소유권을 계약자에게 넘겨주는 방식으로 상가가 완공되면 등기를 한 계약자들이 구성원이 되는 운영위원회를 통하여 상가를 관리하게 된다. 이 경우 건물이 완공되어 등기가 되기전에 경매 등으로 소유권이 넘어가게 되면 투자금의 회수가 불가능하지만 건물에 대한 법적 소유권을 가지게 되므로 임대분양보다는 안전하다고 할 수 있다.
등기분양형 테마상가의 투자자는 테마상가 투자의 일반적인 체크사항 이외에 등기가 토지와 건물 모두에 되는지 아니면 어느 한쪽에 한정되는 지에 대하여 추가적인 확인이 필요하다.
테마상가 투자시 우선 고려사항은 시행사, 지역특성(상권), 입점시기 등이 있다.

상가는 분양보증이 되지 않기 때문에 시행사의 도산으로 큰 피해를 볼 수 있다. 따라서 시행사의 재무건전성과 사업시행대상 토지의 소유관계를 확인해야 한다. 또한 분가분양 경험이나 회사 임직원의 전력을 살펴보는 등 시행사가 상권을 활성화시킬 수 있는 능력에 대한 검증도 필요하다.
마지막으로 입점시기가 빠른 상가에 투자하여야 한다. 분양에서 입점시까지 1년 이상이 소요되는데 공사기간이 늦어질수록 위험도는 높아지고 투자금의 회수기간이 늦어지기 때문이다.
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