• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈⑫

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  • 글쓴이 : 유재관
  • 01.08.03 09:40:24
  • 조회: 740

문> A건물에 대하여 1층은 갑의 전세권 등기가 되어 있고, 2층은 을이 임차하고 있습니다. 그후 A건물이 경락되어 갑의 전세권은 소멸되었는데, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부 및 위의 경매절차에서 을이 임차보증금 15,000,000만원의 배당요구를 하였으나 5,000,000만원만 배당받은 경우, 을의 보증금 잔액 10,000,000원에 대하여 경락인에게 대항할 수 있는지 여부?

해설> 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 설령 이 A건물 중 일부(1충부분)를 목적으로 하는 갑의 전세권이 을이 그 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 을의 임차권이 위 갑의 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(2층)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 상황에서 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다.
그리고 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측 가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봅니다. 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종요되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
따라서 경락인은 위 보증금 중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인 금 10,000.000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것입니다.
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