• [부동산] `집` 알고 삽시다!! - 부동산 투자신탁제도(REITs) 시행과 투자

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  • 글쓴이 : 김학환
  • 01.07.30 10:20:37
  • 조회: 796
과거에는 부동산의 공급부족현상으로 희소성이 증가하여 사두기만 하여도 많은 이득을 누렸기 때문에 최고의 투자수단으로 각광받았다. 그러나 이러한 방식의 부동산 투자는 부정적 역기능 또한 적지 않았다. 따라서 망국론이란 말까지 나올 정도로 부동산투자에 대한 부정적인 인식의 확산은 결국 부동산에 대한 수요를 억제하기 위한 각종 규제법령들을 탄생시켰다. 그러나 이로 인해 결국 부동산시장은 상당 부분 왜곡될 수밖에 없었다.



그러나 외환위기 이후 부동산가격의 급격한 하락을 경험하면서 부동산에 대한 인식이 변하기 시작하였다. 이제는 부동산도 예금·주식·채권 등과 같은 투자수단이고 다른 투자수단과 대체성을 가지는 특수한 재화로 인식하게 된 것이다. 이런 배경하에서 오히려 침체된 부동산경기를 활성화시키기 위하여 ABS(자산담보증권), MBS(주택저당증권), REITs(부동산투자회사) 등 자산유동화에 관한 선진제도를 적극 도입하기 시작하였으며, 2001년 7월부터는 부동산투자회사법이 시행되게 되었다.



REITs제도가 도입된 가장 큰 이유는 부동산을 증권화하여 자본시장에 유통시킴으로서 기업과 금융기관 등에서 매물로 내놓은 구조조정용 부동산의 매각을 원활하게 하려는데 있다. 또한 유동성이 떨어지는 부동산을 소액단위로 증권화하여 이를 상장함으로써 부동산투자에 접근할 수 없었던 소액투자자들에게도 부동산에 대한 투자의 기회를 제공함은 물론 부동산을 유동성이 높은 투자수단으로 변환시키고 부동산시장의 선진화에 기여할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다고 할 수 있다. REITs제도의 시행은 부동산 간접투자시대를 개막한 것이다.



그러나 REITs에 일반 소액 투자자들이 투자를 할 때는 주의해야 할 사항도 적지 않다.



첫째, 비합리적인 고율의 확정수익률을 제시하는 REITs에 투자하는 것은 금물이다. REITs는 주식투자의 경우와 마찬가지로 실적에 의하여 배당을 하기 때문에 확정수익을 제시하는 것 자체가 위법이기 때문이다.



둘째, 현재 경제전반에 대한 경기의 수준을 고려하여야 한다. 초기에는 REITs의 수익은 주로 임대료 수준에 의하여 결정되는바, 임대료의 수준은 경기와 밀접한 관련을 맺고 있기 때문이다.



셋째, REITs의 주가가 부동산의 내재가치보다는 자본시장의 변화에 더욱 밀접한 영향을 받는다는 사실을 고려해야 한다. REITs의 주가는 보유 부동산의 내재가치에 근거하지만, 이와 아울러 자본시장의 상황에 더 많은 영향을 받는다. REITs의 투자자들은 대부분 자산의 포트폴리오(Portfolio) 차원에서 일반회사의 주식에도 투자를 하기 때문에 결국 대체투자안인 일반회사 주식과 REITs의 주식을 비교해 가면서 투자하기 때문이다.



넷째, 스폰서의 신인도와 경영진의 전문성을 잘 살펴 보아야 한다. 우리의 경우 REITs에 대한 축적된 경험이 없기 때문에 결국 스폰서의 신인도 및 자본력과 경영진의 부동산에 대한 전문성에 의지하여 REITs의 성패가 결정되기 때문이다.




REITs에 투자하는 것을 고려하는 투자자들 중의 일부는 REITs에 대한 사회적인 관심도에 기인하여 REITs가 마치 황금알을 낳는 거위인양 착각을 할 수도 있다. 그러나 아직 일반 REITs의 경우 세제혜택의 폭이 만족할 만큼 확보되지 못했지 때문에 일반 REITs의 설립을 적극적으로 추진하던 회사들 중 상당수가 상대적으로 세제혜택이 높은 CR-REITs로 방향을 돌렸으며, 자산운용으로 확보되는 수익 중에서 일반관리비로 지출될 2% 정도의 비용을 제외하고 실제로 투자자에게 배당되는 배당률이 과연 정기예금의 금리에 비하여 1∼2% 이상 높은 수준을 유지할 수 있을지에 대한 여부도 미지수이다. 그러나 위험성이 있는 직접투자의 부담을 덜면서도 금리하락에 따른 새로운 투자수단의 모색내지 소액으로 부동산투자를 하는 이점이 간과되어서는 안될 것이다.
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