• [부동산] 집 알고 삽시다 !! - 채무인수조건부 매매

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  • 글쓴이 : 김학환 박사
  • 01.07.24 10:41:39
  • 조회: 825
저당권이나 가압류 등이 설정되어 있는 부동산을 그대로 거래하는 경우도 적지 않다. 매수인이 이를 인수하지 않는 경우에는 매도인이 이를 말소시켜서 소유권을 이전해 주게 되는데, 만약 매도인이 이를 이행하지 않는 경우에는 매수인이 이 때문에 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되어 계약을 해제하거나 경우에 따라서는 손해를 입게 되는 경우도 있다.

그러나 반대로 매수인이 매도인의 채무를 인수하기로 하여 매매대금에서 매도인이 부담할 채무액 만큼을 공제하여 거래한 경우에도 주의하지 않으면 안 될 점이 있다.만약 매수인이 인수한 채무를 변제하지 않은 상태에서 소유권 이전등기만 넘겨받고 그 이후에도 채권자에게 변제를 하고 있지 않았다면 매도인은 곤란한 입장에 빠질 수 있기 때문이다. 이런 사례는 실무에서도 종종 발생하는 문제이다. 매도인이 은행에서 담보대출을 받은 상태에서 매도인의 채무를 매수인이 대신 갚기로 매매를 하였는데 나중에 매수인이 갚지 않아 채권자인 은행에서 경매를 하고 매도인의 재산에 대해서 다시 강제집행을 하여 채권을 회수하는 것이다.

이때 매도인은 매수인과의 매매계약에서 매수인이 채무를 인수하기로 하였다는 주장만으로는 채권자인 은행으로부터 강제집행을 당하는 것을 면할 수는 없다. 매도인이 채무를 면하려면 채권자의 동의를 얻어 채무자를 매수인 앞으로 변경하여야 한다. 채무자를 매수인으로 변경하지 않는 한은 담보설정된 부동산의 소유권이 매수인 앞으로 이전되었다고 하더라도 여전히 채무자의 지위를 갖게 된다. 매수인이 인수하기로 한 채무의 이자를 안 갚아 계속 연체하고 있는 경우에는 매도인의 부담이 크게 늘어날 수도 있다. 따라서 매수인이 갚았거나 잘 갚을 것이라고 믿고 있다가 큰 낭패를 당하는 경우도 있음을 주의하여야 한다.

따라서 매수인이 채무를 인수하는 조건으로 하여 매도인이 부동산을 매도하는 경우에는 매수인에게 소유권을 이전하여 주기전에 인수하기로 한 채무를 변제하였는지를 확인하고 소유권을 이전해 주는것이 가장 안전하다. 아니면 채권자와 미리 협의하여 채무자를 매수인으로 변경하여야 한다.
이와같은 조치를 취하지 않고 거래를 하여 만약 매도인에게 손해가 생긴 경우에는 매수인에게 사후적으로 손해배상청구를 할 수 있다. 그러나 매수인의 부동산이 경매까지 당하는 경우에는 매수인을 상대로 한 손해배상청구는 실효성이 없어 그 손해는 고스란히 매도인의 부담으로 될 수 밖에 없음을 주의하여야 한다.
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