• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈⑥

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  • 글쓴이 : 유재관
  • 01.07.20 10:26:46
  • 조회: 737

문>甲은 乙에게 반지하를 보증금 100만원, 월세 15만원에 임대하였는데, 乙이 처음 6개월은 월세를 내더니 그 후에는 가재도구 등을 그대로 놓아둔 채 방문을 잠구어 버리고 집을 나가 1년동안 전혀 연락이 되지 않습니다. 현재 임차인의 행방은 알 길이 없고 잠겨 있는 방 안에는 장롱 등 큰 가구들만 남아 있습니다. 그리고 임차보증금 100만원도 모두 월세로 충당하고 이제는 보증금도 없는 상황입니다. 이런 경우 어떻게 해야 하나요? 그리고 甲은 방을 비우고 다른 사람에게 전세를 주고 싶은 데 방법이 있는지요?

답>
건물의 임대차 계약에 있어서 임차인이 차임을 2회 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 계약의 해지는 임차인에 대한 이행의 최고없이 임차인에 대한 계약 해지의 의사표시로서 효력이 생긴다. 위 사안의 경우 임차인인 乙의 연체 차임액이 2회에 달하여 임대차 계약의 해지요건이 되므로 甲은 임차인의 주소지 또는 부동산 소재지 관할 법원에 임차인을 상대로 가옥명도청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받은 후 그 판결문에 집행문을 부여받고 송달증명을 받아 부동산 소재지 관할 집행관 사무실에 강제집행 신청을 하여 가옥명도를 받을 수 있다.다만, 甲은 소송을 제기할 당시 乙의 주소지를 알 수 없으므로 공시송달의 방법을 이용하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달 사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 된다.

한편 甲이 공사송달에 의한 가옥명도의 승소판결을 받으면 집행관에게 명도 집행을 위임하여 집행과정에서 乙의 가재도구 등 물건이 있으면 선량한 관리자의 의무로 보관하고 있다가 乙이 물건을 관할법원에 공탁을 신청하여 그 법원의 공탁공무원이 정하는 공탁소에 보관할 수도 있다.
그리고 甲이 乙의 물건에 대하여 공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적합하지 않거나, 멸실·훼손될 염려가 있거나, 공탁비용이 과다하게 소요되는 경우 법원의 허가를 얻어 乙의 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 그 대금을 공탁할 수도 있다. 참고로 甲이 乙로부터 승낙을 받지 아니한 채 무단으로 乙의 방문을 뜯고 그 안으로 들어가 그의 물건들을 밖으로 방치하거나 내버린 경우 손해배상 및 주거침입죄 등의 민·형사상 책임을 질 수 있으므로 주의하여야 할 것이다.
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