• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈⑦

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  • 글쓴이 : 유재관
  • 01.07.20 10:25:19
  • 조회: 754
문>대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우에 과연 임차권이 소멸하는지의 여부?

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며,

이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제 4조 제 2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경낙인은 같은 법 제 3조 제 2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 숭계한다. 따라서 임차보증금 중 경매절차에서 반환 받을 수 없었던 잔액을 반환 받을 때까지 경낙에 대하여 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다.
개정법률 이전에는 이러한 판례의 태도와 법률 해석을 통하여 보증금의 전액을 배당받지 못한 대항력 있는 임차인을 보호하였으나 개정법률은 이를 명문화하였다. 즉, 임차주택에 대하여 민사소송법상 경매가 행하여진 경 그 임차주택의 경낙에 의하여 주택임차권은 소멸하나, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
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