• [법률] 주택임대차에 관한 생활법률 연재 시리즈⑩

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  • 글쓴이 : 유재관
  • 01.07.20 09:33:18
  • 조회: 805


문 : 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였다가 취하한 경우에 이를 보증금반환청구권의 포기로 볼 수 있는지 여부 및 임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우 양도인의 보증금반환채무의 소멸여부?




답 : 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을때까지 “임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리”와 “소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리”를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며, 경락당시 임대차계약이 유효하게 존속하고 있었던 이상 임차인이 임차건물의 경매절차에서 그 보증금을 우선 변제받아야 할 의무가 있는 것은 아니므로, 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다.



이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다.

만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비·유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 가지 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적인 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분이기 때문이다. 따라서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다
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