• [부동산] 재건축 조합장과의 상가거래

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 01.07.09 12:03:28
  • 조회: 837
주택건설촉진법상에서의 재건축의 개념은 대통령 령이 정하는 일정한 범위의 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하는 것이다. 동법시행령에서는 재건축의 대상이 되는 주택을 기본적으로 일정한 규모 이상의 공동주택으로 규정하고 있으면서도 예외적으로 단독주택이나 일정 규모 미만의 다세대 주택도 포함할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 위의 기본적인 재건축 대상 이외의 공동주택이라도 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에도 재건축을 할 수 있도록 허용하고 있다.

또한 ‘재건축조합’은 주택건설촉진법상의 주택조합의 일종으로 일정한 요건을 갖춘 주택에 관한 재건축사업을 위하여 기존주택의 소유자들을 조합원으로 하여 설립된 단체를 말한다.
그런데 재건축조합이 주체가 되어 신축·완공한 상가건물에 대하여 분양 등의 처분을 하고 이를 분양 받거나 매수하는 경우가 있다. 만약 그 조합의 대표자인 조합장으로부터 상가를 분양받거나 매수하는 경우에는 그 조합장에게 처분권한이 있는지를 잘 알아보아야 한다.

예컨대 재건축조합의 조합장이 금전을 차용하면서, 자신이 조합장으로 있는 재건축조합이 신축예정에 있는 상가건물의 일부에 대하여 부동산매매계약서를 작성하여 주면서 변제기에 원리금에 대한 변제가 이루어지지 않을 경우에 상가분양계약서를 교부하여 주기로 약정하고 변제기가 도래하여 조합장이 상가분양계약서를 교부하였다. 이 경우에는 조합장의 그 재산처분행위의 효력은 무효라는 것이 판례의 입장이다.

재건축조합은 법적 성질이 민법상의 조합이 아니라 비법인사단이다. 비법인사단은 그 설립목적 범위내에서는 사실상 제한없이 독자적인 권리능력을 갖추고 있다. 그리고 민법 제271조 제1항은 비법인사단의 재산귀속형태를 총유 또는 준총유로 규정하고 있기 때문에 재건축조합에도 이 법리가 그대로 적용된다. 총유란 종중이나 교회와 같이 단체의 구성원이 집합체로서 물건을 공동소유하며 지분이 인정되지 않는 형태이다.

따라서 재건축조합의 재산(권리·의무)의 귀속형태는 총유로서, 재건축조합의 재산과 조합원의 재산은 구별되며, 특히 재건축조합의 채무에 대하여 조합원은 특별한 사정이 없는 한 그의 개인재산으로 책임을 지지는 않는다.
소유형태가 총유라면, 민법에서는 총유재산에 대한 처분행위에 있어서 조합의 정관에 총유물인 재산의 처분에 관하여 별도의 약정이 있어 그에 근거하여 처분행위가 이루어지지 않거나, 조합원총회의 처분결의를 거치지 않고 행하여진 경우에는 그 효력을 인정하지 않고 있다.

따라서 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당되므로 그가 주체가 되어 신축완공한 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다. 그리고 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 조합의 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 한다. 정관이나 규약에 정함이 없는 이상은 조합의 대표자인 조합장이 상가건물을 처분하였다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니하고 한 것이면 무효로 된다. 따라서 조합장으로부터 상가 등을 분양받는 경우에는 이러한 점을 주의하고 거래하여야 한다.
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