• [부동산] 다가구 주택의 임대차

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  • 글쓴이 : 김학환 박사
  • 01.06.02 09:23:42
  • 조회: 860
다가구 주택이란 주택으로 쓰이는 층수가 3층이하로서 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 다가구주택은 1동 또는 1채의 건물을 구분하여 여러 세대가 실질적으로 독립하여 공동으로 생활을 할 수 있는 구조로 되어 있다고 하더라도 구분 소유권등기가 되지 않은 것이다. 다만 다가구주택도 공동주택인 다세대주택으로 변경할 수 있다.
그런데 다가구주택을 임대차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 대항요건을 구비하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 하는 것은 당연하다. 전입신고는 등기부상의 주소대로 정확하게 하지 않으면 안된다.

다가구주택은 다세대주택과는 달리 지번 외에 동·호수까지 특정하여 전입신고를 하지 않아도 된다. 다가구주택은 사실상 여러 세대가 살고 있고 실제 특정 동·호수가 정하여져 있더라도 구분소유의 대상이 되지 않기 때문에 전입신고를 할 특정 동·호수를 표시하여 공시하거나 특정하여야 할 필요가 없기 때문이다. 따라서 다가구주택인 경우에는 특정 호수에서 다른 호수로 이사한 경우(예컨대, 301호에서 101호로 이사한 경우)에도 처음 전입할 때의 주소대로 정확하게 전입신고가 되었다면 대항력을 갖춘 것으로 되어 다시 전입신고를 할 필요가 없다.

다가구주택은 이와 같이 대항요건을 구비하는 전입신고 문제에 있어서는 다세대주택과 같이 까다로운 점은 없다. 그러나 다가구주택을 임대차하는 경우에는 이미 기존의 임차인들이 다수 살고 있기 때문에 이 점을 주의하지 않으면 아니된다. 주택 임차인 상호간에도 전입신고를 먼저 한 임차인과 나중에 한 임차인 상호간에는 대항력이 인정되느냐 아니냐에 따른 커다란 차이가 있다. 이는 다가구주택이 경매가 되는 경우에 있어서 이 다가구주택을 경매로 산 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 수 있느냐 없느냐 하는 문제로 된다.

또한 후순위로 임차하는 임차인은 계약서의 확정일자도 먼저 전입하여 확정일자를 받은 임차인들보다 늦을 수밖에 없기 때문에 경매가 되는 경우에는 확정일자 순서대로 배당을 받게 되고 낙찰가가 낮게 되는 경우에는 배당을 전혀 못 받을 수도 있다. 몰론 소액임차인에 해당하는 경우에는 보증금 중 일정범위까지는 확정일자 순위에 관계없이 최우선 변제를 받는다. 그러나 이 경우에도 최우선변제를 받는 임차보증금 외에는 역시 확정일자 순위에 따라 배당(우선변제)을 받게 된다.
다가구주택에 들어가는 임차인은 미리 그 다가구주택에 먼저 전입한 주택임차인이 몇 명이나 되고 그 외 선순위 담보물권자의 피담보채권 및 임차인들의 보증금의 합계가 얼마나 되는지를 알아보고 경매가 되었을 경우의 배당관계를 고려하여 임대차를 하여야 한다.

물론 임차인의 정확한 조사가 현실적으로 어렵기 때문에 이는 임대인에 대한 조사에 의하여 알 수밖에 없지만, 임대인의 말만 믿어서는 안된다. 임대인의 말이 사실과 일치하는지 여부에 대한 임차인의 나름대로의 확인작업이 별도로 필요하다. 기존 임차인들에 대한 주민등록의 열람 등도 경우에 따라서는 필요한 것이다.
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