• [부동산] `집` 알고 삽시다! - 부동산거래와 매도인의 신용상태

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  • 글쓴이 : 김학화 박사
  • 01.05.19 09:43:35
  • 조회: 1097
일반적으로 토지, 건물 등 부동산은 고가이고 전 재산이 될 수 있기 때문에 거래에 신중을 기하지 않으면 안된다. 특히 부동산을 취득하고자 하는 매수인의 입장에서는 더욱 신중하게 접근하지 않으면 안된다.
부동산을 구입하고자 할 때는 부동산의 하자 등 물적 상태와 환경조건, 계약조건 등을 잘 판단해야 한다. 또한 부동산에는 복잡한 권리관계나 법적 규제가 있는 것도 많기 때문에 그 권리관계 등도 정확하게 조사하여 분석하지 않으면 안된다.

만약 이러한 부분에 대한 판단을 잘못하게 되면 치명적인 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 부동산을 구입하여 투자수익을 얻거나 활용하는 것은 고사하고 큰 손해를 보거나, 분쟁이 발생하여 소송을 하느라 몇 년씩 걸리는 경우도 종종 볼 수 있다. 한마디로 부동산거래에는 항상 위험이 따를 수 있는 것임을 명심하여야 한다. 경매나 공매를 통하여 부동산을 취득하고자 하는 경우에도 예외가 아니다. 따라서 거래에 관한 충분한 경험이 없는 사람은 전문가에게 조언을 구하거나 믿을 수 있는 공인중개사에게 의뢰하여 구입하는 것이 바람직하다.

계약체결 후 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 할 때까지 사이에 매도인의 채권자가 미리 채권을 보전하기 위한 가압류 등의 보전조치를 하지 않았다가 매매계약이 체결된 것을 알고 신속하게 가압류를 하는 경우도 있다.
용인에 살고 있는 김모씨는 얼마 전에 이모씨의 부동산을 매수하여 계약금과 중도금을 지불하였으나 잔금 지급일 전에 매도인 이모씨의 채권자가 가압류를 하였다. 문제는 가압류 채권자의 채권액이 잔금 지급액보다 훨씬 크기 때문에 잔금 대신에 이를 인수하고 등기를 넘겨 받기도 곤란한 상태가 되었다고 하는 점이다. 또한 매도인인 이모씨는 당해 부동산 외에는 별다른 재산도 가지고 있지 않은 상태였다.

이 경우 매수인인 김모씨는 법적으로는 매도인이 가압류를 말소할 때까지는 잔금을 자급하지 아니할 수 있으나, 이는 실질적인 도움이 되지 못하는 경우가 많다. 결국 매수인이 가압류 채권자와 협의하여 매도인 대신 변제하기로 하고 잔금과 채권액을 강계하여 소유권 이전등기를 할 수 매도인에게 차액을 구상하거나, 아니면 매매 계약을 해제하고 손해배상 청구를 하면서 손해배상 청구금액을 피보전채권으로 하여 가압류를 하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 그러나 어떤 방법에 의하든 불가피하게 손해가 발생할 수 있을 것이다.
따라서 매수인인 김모씨는 안전한 부동산거래를 하고자 한다면, 매도인 이모씨와 신용상태나 재산상태 등도 알아볼 필요가 있었다.

그러나 사실 매수인이 매도인을 잘 알고 있는 사이가 아니라면 재산상태나 신용상태 등을 파악하기는 어려운 일이다.
또한 매도인은 부동산에 관한 매매계약을 체결하기 전에 미리 자신의 신용상태 등을 고지하여야 할 의무까지 있다고 볼 수는 없다. 따라서 가압류 설정이 등기되어 등기부상에 나타나기 전까지는 매수인으로서는 알 수가 없다. 그렇지만 매도인의 신용상태 불량 또는 채무에 기하여 이와 같이 매도인의 채권지가 가압류를 하여 실질적으로 매수인에게 피해가 발생하는 경우도 있기 때문에 매수인으로서는 조사의 어려움은 있지만 잘 알지 못하는 매수인인 경우에는 만약을 위해 탐문을 해서라도 신용상태나 재청상태 등도 파악해 볼 필요가 있음을 상기할 필요가 있다.
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