• [부동산] 7월부터 부동산 간접투자 본격화

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 01.05.15 09:51:11
  • 조회: 690
오는 7월부터 부동산 간접투자가 본격화돼 부동산 시장이 침체의 늪에서 벗어날 수 있을 것으로 전망된다.
건설교통부는 부동산투자회사법과 기업구조조정부동산투자회사법의 통합법안이 최근 국회를 통과함에 따라 지난달 초 발표했던 부동산투자회사법 시행령을 일부 수정해 입법 예고했다고 13일 밝혔다. 이에 따라 7월부터 본격화될 부동산 간접투자시대에 대한 제도적 장치가 마련됐다.
부동산 간접투자상품에는 부동산투자회사(리츠)와 기업구조조정용 부동산펀드(CRV), 금전신탁법에 의한 은행의 부동산투자신탁, 수익증권 형태인 주택저당채권(MBS)과 자산유동화증권(ABS) 등 5가지. 이 가운데 부동산투자신탁과 MBS, ABS는 이미 발매되고 있어 앞으로 리츠와 펀드가 선보이면 본격적인 경쟁체제로 돌입한다.

◆상품별 특징 | 7월에 도입되는 CRV는 기업보유 부동산을 사들여 구조조정을 도우면서 수익을 올릴 수 있는 부동산 투자상품이다. 리츠 역시 7월에 시행하는데 소액투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 투자수익 등을 배당하는 부동산 상품이다.

자본금 500억원 이상으로 설립되는 리츠는 부동산 투자 등을 통해 수익을 내 투자자들에게 배당하는 방식으로 운영된다. MBS나 ABS는 개인이나 기업이 보유하고 있는 부동산에 투자초점이 맞춰져 있다. 투자수익률은 리츠와 CRV는 주가변동에 따라 결정된다. 반면 채권으로 수익을 내는 MBS나 ABS의 경우에는 채권에 표시된 이자가 수익이다. 리츠는 도심 빌딩과 오피스텔 등 수익형 부동산을 매입해 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 한다. 부동산투자신탁은 은행이 건설업체의 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는다. 리츠와 CRV는 증시상장을 전제로 하는 반면 은행투자신탁은 계약형으로 상장이 안된다. 리츠와 CRV는 주식을 매입하는 형태로, 투자신탁은 수익증권을 구입하는 방식으로 투자한다.

◆세제혜택 및 투명성이 관건 | 리츠가 본격적으로 쏟아지면 부동산시장이 활기를 띨 전망이다. 은행이 발매한 부동산투자신탁의 잇단 성공이 이를 예고하고 있다. 그러나 부동산간접투자시대가 자리잡으려면 풀어야 할 숙제가 적지 않다. 전문가들은 리츠의 성공 조건으로 ▲세금 혜택 ▲수익률 보장 ▲시장의 투명성 확보 등을 들고 있다.

리츠가 정착하려면 법인세 면제혜택이 주어져야 한다. 법인세가 면제되지 않으면 리츠회사가 투자자에게 보장할 수 있는 수익이 줄어들고, 정부가 예상하는 리츠 수익률(6∼10%)도 확보할 수 없을 것으로 분석된다.
또 국내빌딩 수익성이 투명해야 한다. 국내 빌딩의 투자수익률은 조사기관에 따라 5∼15% 정도 차이가 난다. 수익률 계산에 필요한 개별 부동산의 정보가 미흡하기 때문이다. 따라서 리츠가 정착하려면 부동산 투자 및 수익이 투명하게 이워져야 한다.

◆자산관리회사(AMC)의 난립 우려 | AMC는 리츠의 자산관리를 대행하는 회사로 자본금 30억원 이상, 전문가 5명을 갖추면 설립할 수 있다. 이는 금융기관이나 건설회사 등이 AMC를 만든 뒤 리츠를 명목회사로 운영할 수도 있다는 얘기다. 이렇게 되면 기업이 갖고 있는 부실 부동산을 남에게 넘기지 않고 직접 처리하기 위해 일단 리츠를 만들어 관련 부동산을 사들인 뒤 자사 계열의 AMC에 관리를 맡기는 방식으로 재산을 지킬 수 있는 길이 생긴다. 이런 형태의 AMC사가 대량 생겨나 자산관리가 부실해질 가능성도 크다고 전문가들은 우려하고 있다.

◆수익률은 얼마나 될까 | 리츠가 제자리를 잡기 위한 조건은 수익률 보장. 투자자에게 안정된 투자수익을 보장하려면 연 10%대의 수익을 달성해야 하는데 서울 도심의 일부 빌딩을 빼면 이 정도의 수익을 낼 만한 부동산이 많지 않다. 그러나 전문가들은 리모델링이나 체계적 관리로 임차인을 만족시킨다면 높은 임대료를 받을 수 있고, 호텔이나 병원, 임대주택 등을 개발하면 높은 수익을 올릴 수 있다고 주장한다. 또 월세시장 확산과 저금리도 리츠의 수익률 향상에 청신호로 꼽힌다.
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