• [부동산] 전세값 뛴다는데 임대주택사업으로 눈 돌려 볼까?

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  • 글쓴이 : 테마기사 제작팀
  • 00.09.17 13:29:24
  • 조회: 1344
올들어 전세값이 뛰면서 주택 임대주택사업에 대한 관심도 높아지고 있다
자금 여력이 있거나 안정적 사업을 원한다면 아파트나 오피스텔을 사들여 세를 놓으면 은행금리를 뛰어넘는 임대료 수입과 부동산값 상승 등 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다.

◇임대사업 어떤 혜택 있나

지난해 임대사업 등록기준이 ‘2가구 이상’으로 완화되고,임대사업자에 대한 각종 세제혜택이 확대됐다.이 때문에 기준 완화 이후 하루 11명 정도가 새로 임대사업에 진출했다.우선 18평 이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대사업을 할 때는 취득세와 등록세가 전액 면제된다.18∼25.7평에선 25%가 감면된다.종토세나 재산세도 25.7평 이하에선 50∼100% 감면된다.양도소득세 역시 신축 주택을 5년 이상 임대하거나,5년 이상 자신이 입주하지 않고 임대만 했다면 양도소득세가 전액 면제된다.
오피스텔 임대사업은 별도의 등록도 필요없다.

◇임대사업을 하려면

지역에 따라 대학생·직장인·신혼부부용 등 임대대상을 구체적으로 정하고 그에 맞춰 집을 짓거나 주택을 매입해야 장기적으로 안정적인 임대사업이 가능하다.
또 대학생 수요가 많은 신촌이나 테헤란로 부근 오피스텔은 물론 새도시나 주택가의 소형 임대아파트에서도 초고속통신망 설치는 기본이다.건물을 신축할 때 일괄 설치해야 적은 비용으로 간단하게 설치할 수 있다.주차장을 가구당 1대 이상 확보하는 것만으로도 임대선호도를 높일 수 있다.

수납공간이 절대적으로 부족한 원룸형 임대주택에서는 붙박이장이나 행거 등 남는 공간을 적절하게 활용하는 설계가 필요하다.이와 함께 휴식공간이나 다용도실로 활용할 수 있는 발코니는 작은 면적이라도 반드시 확보해두는 것이 좋다.
한편 임대사업자 등록은 구청과 세무서 두 곳에 해야 지방세와 국세를 모두 감면받을 수 있다.
세금 감면폭을 넓히려면 신규·미분양 주택을 사는 것이 유리하다.

◇임대아파트를 활용하라

주택공사 외에 민간 건설업체들도 수도권 주변에 중소형 임대아파트를 내놓고 있어 전세값이나 거액의 분양대금이 부담스런 사람들에게는 좋은 선택이 되고 있다.
무엇보다 자금부담이 크지 않다.임대아파트의 임대보증금은 입주 때까지 나눠 내면 된다.보증금 비율을 낮추고 월세 비율을 높이면 초기 자금부담은 더욱 줄어든다.입주한 뒤 2년6개월 이후부터 분양전환이 가능해,자금 여력이 있을 때 분양을 받을 수도 있다.
분양전환 가격을 둘러싼 건설사와 입주자 간의 분쟁도 임대를 받을 때부터 분양예정가액을 제시하도록 제도가 바뀌면서 많이 줄어들었다. 임대기간 동안의 가격상승 프리미엄이 임차인의 몫이 된 셈이다. 분양전환을 받을 때도 등록세와 취득세가 대폭 할인된다.
지난 13일부터 시행된 새 임대주택법에 따라 임대주택의 전대제한 규제도 완화됐다.

◇수도권 임대아파트 공급

현재 분양중이거나 분양 예정인 수도권 30평대 중형 임대 아파트는 총 6882가구.전원형 주거지로 꼽히는 광주군 오포와 초월면 등 9곳에서 물량이 공급될 계획이어서 관심을 가져볼 만하다.

대주건설은 경기 광주군 오포면 양벌리에 32평형 562가구를 내놓았다.임대보증금은 섀시 설치비 등을 모두 합쳐 7050만원이다.분당 야탑역 인근에 견본주택을 마련해 두었다.다른 아파트에 비해 용적률(108%)을 획기적으로 낮췄다.전 가구를 남향으로 배치했고 방 두개와 거실을 일자로 배치했다.2년 반 후에 1억1400만원에 분양으로 전환할 수 있다.

우림건설은 광주군 초월면 도평리에 31평형 738가구를 내놓는다.임대보증금은 5500만∼6000만원.월 임대료는 20만원 선으로 예정돼 있다.인근에 들어서는 신일 풍전아파트와 함께 1500가구의 대단지를 이루게 된다.

◇주의할 점

민간 임대아파트는 재무구조가 좋지 않은 중소건설업체가 짓는 경우가 많다.부도의 위험도 있고,해약을 하고 나가려해도 보증금을 받는 데 오랜 시간이 걸리는 경우도 있다.

영월군의 한 임대아파트는 임차인이 6개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우도 있다.분양전환 가격을 둘러싼 마찰도 심심찮게 제기된다.
또 임대아파트는 대부분 시 외곽지역에 세워지기 때문에 번거롭더라도 반드시 현장을 찾아가 교통편 생활편의시설 등을 확인해야 한다.
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