• [부동산] 오피스텔의 변신은 무죄… ‘호피스텔·아파텔’ 뜬다

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  • 글쓴이 : 자료제공 : 뉴시스 [http://www.newsis.com]
  • 16.08.09 13:55:48
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과거 업무용으로 인식되던 오피스텔이 호텔같은 편의성을 앞세운 새로운 주거 공간으로 각광받고 있다. 
최근 전세난이 심화되면서 신혼부부 등 1~2인 가구 실수요자들의 눈길이 다양한 편의시설과 거실, 방 등을 갖춘 이른바 '아파텔' '호피스텔' 등 주거용 오피스텔로 쏠리고 있는 것이다. 
9일 부동산114에 따르면 서울 오피스텔 입주물량은 2013년부터 연평균 약 1만3000실이 공급됐다. 
하지만 공급과잉 우려와 함께 아파트 보다 4배 이상 비싼 취득세 문제가 도마위에 오르고 있다. 
◇공급과잉 우려에 '호피스텔' 차별·고급화 전략 
정부가 향후 3년 간 예상한 주택수요는 총 116만 가구다. 하지만 이 기간 동안 주택 165만 가구가 공급될 것으로 예상돼 공급과잉 문제가 고개를 내밀고 있다. 
올해부터 3년 간 공급될 주택은 아파트 102만 가구, 다세대·단독주택 63만 가구다. 여기에 주거용 오피스텔 18만 가구까지 합치면 총 67만여 가구가 남게 된다. 
이 같은 공급과잉 우려를 불식하기 위해 건설사들은 호텔에서나 누릴 수 있었던 서비스를 오피스텔에 접목한 차별화, 고급화 전략을 꾀하고 있다. 
서울 마포구 신공덕동의 '블루마리' 오피스텔은 호텔식 주거관리 서비스 시스템을 도입해 피트니스센터, 조식, 세차, 세탁, 주차요원 등 서비스가 제공되고 있다. 
경기 화성 동탄신도시에 위치한 '동탄 헤리움' 오피스텔은 피트니스센터, 무인택배보관소, 골프연습장, 비즈니스룸, 코인세탁실, 북카페 등의 편의시설을 갖췄다. 
한 건설사 관계자는 "최근 오피스텔 추세를 보면 거실과 방을 따로 갖춘 4베이 판상형으로 설계되는 경우가 많다. 실사용공간도 아파트와 비슷한데다가 편의성이 좋아 젊은 층의 수요가 늘고 있다"고 말했다. 
교통 편의성을 앞세운 역세권의 주거용 오피스텔도 강세다. 
경기 고양시 삼송지구의 '힐스테이트 삼송역'은 청약에서 969실 모집에 1만759명이 신청해 평균 11.1대 1의 경쟁률을 기록하며 4일 만에 계약이 완료됐다. 
삼송역 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "오피스텔 청약 당첨자 발표가 나자마자 분양권이 최대 2000만원에 팔렸을 정도로 향후 자산가치 상승을 높게 보는 수요가 많다"고 귀띔했다. 
경기 고양관광문화단지(한류월드)에 들어서는 '킨텍스 원시티' 오피스텔도 계약 1일 만에 완판 됐다. 총 170실 모집에 7360건의 청약이 접수돼 평균 43.3대1의 경쟁률을 보였다. 
◇저금리시대 '수익률은 매력적' 
편의성과 소형 주택을 선호하는 1~2인 가구의 실수요와 저금리 장기화로 인한 투자수요가 겹치면서 주거용 오피스텔 매매가격이 상승세를 이어가고 있다. 
서울 오피스텔 평균 매매가격은 지난 5월말 기준 3.3㎡ 당 1000만원(계약면적 기준)을 돌파하면서 아파트 평균 매매가격과 시세 차이를 좁혔다. 
업무시설이 밀집된 종로(1203만원), 서초(1168만원), 강남(1140만원)을 비롯해 대학가와 인접한 서대문(1111만원), 관악(1026만원), 마포(1005만원) 일대의 매매가격이 상대적으로 높았다. 
반면 임대수익률은 낮아지는 추세다. 2007년 상반기 6.92%로 고점을 찍은 이후 올 상반기(5.62%)까지 9년 연속 하락세다. 임대료가 매매가격 상승추세를 따라가지 못하는 상황이 지속됨에 따라 임대수익률이 낮아졌다. 
그럼에도 불구하고 오피스텔은 한국은행 기준금리(연 1.25%) 대비 높은 수익률을 유지하고 있어 여전히 매력적인 투자 상품으로 꼽힌다. 게다가 아파트나 상가의 평균 임대수익률 연 3~4% 수준을 상회하고 있다. 
윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "기준금리와 서울 오피스텔 평균 임대수익률 사이의 편차는 벌어지고 있다"며 "향후 공급물량이 늘어나 임차인 확보를 위한 경쟁이 치열해진다고 해도 업무시설이나 대학교가 밀집한 지역의 오피스텔 인기는 지속될 수 밖에 없다"고 말했다. 
선주희 연구원은 "실거주 및 투자를 고려할 경우 교통이 편리한 도심 역세권이 올 하반기 오피스텔 매매가격 상승을 견인할 가능성이 높다"며 "상대적으로 공실 우려감이 낮은 역세권, 업무시설 주변 지역 등으로 투자물건을 선별해봐야 한다"고 조언했다. 
◇취득세는 업무용-전기요금은 주택용…이중 잣대 
주거용 오피스텔의 등장은 정부가 지난 2008년 전용면적 85㎡의 업무용 시설에 바닥 난방을 허용하면서 본격화됐다. 
다만 정부가 주거용 오피스텔 정책에 이중 잣대를 적용하면서 거주자들이 이중고를 겪고 있다는 문제점도 거론된다. 
오피스텔은 주택법이 아닌 건축법상 업무용 건물로 분류돼 취득시 4.6%(농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.4% 포함)의 세금을 내야 한다. 같은 면적 중소형 아파트의 취득세 요율 1.1%와 비교하면 무려 4배 이상 비싸다. 
그런데 전기요금은 다르다. 한국전력은 2012년부터 전기공급 약관을 개정해 업무용이 아닌 고율의 누진제가 적용되는 주택용으로 부과하고 있다. 
황인직 국민의당 부대변인은 "주거용 오피스텔에 거주하는 서민들은 고율의 취득세는 물론, 고율의 누진제가 적용되는 주택용 전기요금 부담의 이중고를 겪고 있다"고 지적했다. 
그러면서 정부에 "명확한 기준을 세워 각 부처별로 엇박자를 내고 있는 주거용 오피스텔에 대한 정책을 바로잡아야 한다"고 촉구했다. 


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